Exploitatiekosten en Investeringskosten

Exploitatiekosten en Investeringskosten

Exploitatie- en investeringskosten hebben een grote invloed op elkaar. Daarom is het belangrijk dat deze aspecten goed tegenover elkaar worden afgewogen. Bij de ontwikkeling van bouwprojecten wordt steeds vaker de vraag gesteld om een doorkijk te geven naar de exploitatiekosten of de levensduurkosten. Exploitatiekosten zijn de kosten die voortvloeien uit het in eigendom of in gebruik hebben van onroerende goederen. Het loont om verder te kijken dan de eerste 10 jaar van een bouwproject. Daarom is het berekenen van de exploitatiekosten van bouwprojecten van een niet te onderschatten waarde. Een grondige analyse van de te verwachten kosten bij een investeringsmoment kan in het grote plaatje veel uitgaven schelen. 

Exploitatiekosten en investeringskosten

Exploitatie- en investeringskosten hebben een grote invloed op elkaar. Daarom is het belangrijk dat deze aspecten goed tegenover elkaar worden afgewogen. Een grotere investering in de beginfase van een bouwproject kan zorgen voor flinke besparingen gedurende de levensduur.

De Dia Groep is in staat om de kosten voor verschillende bouw- en onderhoudsscenario's accuraat in kaart te brengen en financiële keuzes af te wegen en te vergemakkelijken.

Door de juiste vragen te stellen en de antwoorden op deze vragen via scenarioanalyse te kwantificeren, kunnen we risico's effectief mitigeren. Op deze manier hebben we al voor veel verschillende bouwprojecten significant rendement opgeleverd. Tegelijkertijd is de opdrachtgever zich bewust van de kosten gevoelige factoren, zodat men  verderop in het proces niet meer wordt verrast en men zich kan focussen op de belangrijkste kostendrijvers.

Hoe slim is het om nu voor de meest kostenefficiënte realisatie te gaan terwijl Nederland in 2050 volledig circulair moet zijn? Zouden we hoge vervangingskosten kunnen uitstellen door te kiezen voor duurzamere materialen? De antwoorden op deze strategische vragen krijgt u alleen als u verder kijkt dan de korte termijn.

Inzicht in exploitatiekosten

Onderhoud, beheer, logistiek, facilitaire dienstverlening, energie- en waterhuishouding – aan de exploitatie van een gebouw zijn uiteenlopende kosten verbonden. Wanneer deze niet bewust in de ontwikkeling van het bouwproject worden meegenomen, bestaat het risico dat te sterk wordt gestuurd op de investering. Dit kan negatieve gevolgen hebben voor de exploitatie zelf: wanneer het pand hoge energiekosten met zich mee brengt en daardoor minder aantrekkelijk wordt voor de kopers en huurders van vastgoed, of wanneer noodzakelijke functionele aanpassingen plotseling zeer duur uitvallen omdat vooraf geen rekening is gehouden met gemakkelijk onderhoud of veranderende wetgeving.

Naarmate duurzaam bouwen steeds meer in de belangstelling komt te staan, wordt het ontwikkelen van langetermijnstrategieën voor exploitatie steeds belangrijker. Niet de initiële kosten voeren hierbij de boventoon, maar juist de totale kosten en baten over de levensduur van het pand. De exploitatiekosten zijn hier vanzelfsprekend onderdeel van en zullen net als de investeringskosten goed beheerst moeten worden om toekomstige risico’s onder controle te houden.

De DIA Groep stelt exploitatiekosten op volgens een indeling zoals onder andere vastgelegd in NEN 2699. Hierbij maken wij een onderscheid in bijvoorbeeld. : technische installaties, onderhoud en verbruik van energie en water.

Onderhoud

Bouwkundig onderhoud voor zowel het interieur- als exterieur en onderhoud aan installaties. We maken bij onderhoud verder onderscheid in (niet-)planmatig onderhoud en vervangingen. Deze kosten worden vaak separaat vastgelegd in een meerjaren onderhoudsplan (MJOP).  

Verbruik van energie, water

Denk hierbij aan het gebruik van gas, elektriciteit, water en overige kosten met betrekking tot energie, zoals energie-as-a-service contracten.

Bij een standaard analyse van de exploitatiekosten kijken wij in ieder geval naar bovenstaande kostenposten. Om een integraal beeld van kosten en opbrengsten te krijgen, is het raadzaam per scenario goed te kijken naar relevante kosten en baten voor uw investeringsbeslissing.  

Exploitatiekosten berekenen in verschillende fasen van de levenscyclus

Vaak wordt er gedacht dat het berekenen van exploitatie- en investeringskosten enkel van belang is in de beginfase van een bouwproject. De expertise van de DIA Groep is over de gehele levenscyclus en bij ieder investeringsmoment relevant.

De ontwerpfase

Bij traditionele kosten ontwerpen wordt er aan het eind van het ontwerpproces pas een begroting gemaakt. Het ontwerp staat centraal, maar de kosten en de gevolgen van ontwerpkeuzes op dezelfde kosten worden onvoldoende in acht genomen. De eerste 20% van het proces heeft over het algemeen zo'n 80% invloed op de kosten van de gehele levenscyclus. Het moge dus duidelijk zijn dat des te eerder de exploitatie adviseur wordt betrokken bij het berekenen van de investerings- en exploitatiekosten, des te meer rendement kunnen wij opleveren door risico's te mitigeren. We berekenen niet alleen wat een ontwerpwijziging nu kost, maar wij  kijken ook naar de situatie van de toekomst. Zo brengen we budget en ambitie voor ieder bouwproject effectief samen.

De exploitatiefase

Ook tijdens de exploitatiefase zijn er ingrijpende investeringsmomenten, zoals groot onderhoud en transformaties van vastgoed. Het is dan waardevol om advies te krijgen over de juiste investeringsmogelijkheden, waardoor risico's gemitigeerd worden en er grote bedragen bespaard worden. Bij de overgang van realisatie naar exploitatie/gebruik kan de visie achter het bouwproject soms verloren gaan. Door middel van meerjaren onderhoudsbegrotingen krijgt de opdrachtgever helder inzicht in de te verwachten kosten en welke uitgaven er slim geclusterd kunnen worden. Hierbij houden we vast aan de oorspronkelijke ambities vanuit de ontwerp- en realisatiefase. Zo worden we graag gezien als de partij die de rode draad is in de hele technische levenscyclus van vastgoed.